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楼市从今年2月份开始新房销售同比转正，意味着流入楼市的经营性现金流开始增加，这点对所有房开都很重要。不出意外的话，楼市将继续以因城施策为主，除一线城市外将继续刺激和放开，直到全国土拍恢复为止。新房销售比去年好，又没有那么好，大家都在等下半年，市场就这么个情况。关键看看现在各类房开的状态。
1、央企国企。央企国企21年下半年、22年拿了一些高价地，也拿了一些有价值的地。但是销售不畅导致现金流也不足。总体上，增收不增利。分三类：
1.1自身一直比较稳健的，没有靠股东输血，现金流处于高位紧平衡，比如中海、华润。一直稳健的拿地，但是由于现金流受限，拿地更加谨慎。
1.2靠股东输血的，如果股东不输血比民企暴雷还严重。华发是典型，逆周期拿来一堆地，最终规模和利润会怎么很难说。金茂、保利都靠股东输血，但是明显增收不增利。拿地上也受很多制约。
1.3最后是股东不输血，处于暴雷边缘的国企。远洋。
2、没暴雷的民营开发商。通过一年半，有些民营开发商已经看到从困境中走出来了，也有的游走于暴雷边缘。
2.1节奏好、或者处于良性局部市场的。比如滨江，在杭州这个局部市场完美的躲过了这次下行周期，整个拿地节奏也一直很好。绿城节奏还可以，但是全国布局压力大点。
2.2通过自身努力慢慢走出流动性泥潭的，现金流处于低位紧平衡。比如碧桂园、新城。通过政策支持、自身腾挪基本摆脱流动性危机。目前开始重新拿地，有率先进入新周期的迹象。
2.3前期没暴雷，但是现金流枯竭严重、岌岌可危的。比如最近的合景、万达，苦苦支撑到现在能否撑过去很难说。老陈也想不明白他们为什么要撑到现在，消耗实在太大，又没什么额外好处，白白支付了很多现金流。
3、已经暴雷的民营房开。根据暴雷的严重程度，分为三类
3.1 已经完成债务重组的，这些房开资产质量好，净资产显著能覆盖债务。如龙光、富力。尤其龙光经营都在慢慢恢复正常。随着销售交付的进展，现金流在显著好转，应该都能走出来。最早完成重组的华夏幸福，利润已经转正。
3.2 国内无公开债或者已经完成重组的。这类房开集中精力完成美元债重组，由于公开债处于重组状态，现金维持低位紧平衡，一旦完成重组应该有很大希望比较快走出来。典型如中梁、融创。
3.3 等待境内外债务重组的。一般都是债务规模很大、负债率高，或者近期才躺的。这类房开目前还处于躺下装死阶段。比如世茂、金科、阳光城、旭辉、刚躺的合景等。短时间看不到希望。
3.4彻底凉了的，就不做讨论。新力、蓝光、泰禾等。恒大还剩最后一点气，就再观察观察吧。
上述各类中，老陈认为性价比最高的是2.2和3.2。隐含风险最大的是2.3和3.3
其他就各花入各眼了。
#房地产#
$碧桂园(02007)$ $龙湖集团(00960)$$融创中国(01918)$
融创中国、融创服务、万科A、金地、滨江发展、保利发展、中国海外发展、中国金茂、新城发展、新城控股
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老陈相信，这给他人带去了希望，也终将给各位好人带来好运！感谢！
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#当下房开的各类状态